买精装修房要注意防范偷工减料的隐忧
自2013年初至今记者曾多次暗访北京地区精装房收房现场，有不少业主请了第三方验房机构随行验收，但结果却令人失望，有超过七成的业主对装修质量不满意，最后签收房屋也是万般无奈，正如一位业的一声叹息：“这装修装成这样，感觉就像吃了个苍蝇，要不了命，但恶心。”

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越来越多的开发商以责任自居，不断提高精装房比例，甚至有些开发商将精装修视为其核心竞争力。但实际的精装房是否与开发商宣传的一致？为什么精装修被越来越多的购房者所诟病？为了摸清精装修内幕，地产中国网记者历时数月调查，重磅推出《精装修内幕调查》系列文章，试图还原精装修真相。

“这房子里外里算起来，我花了两份儿钱装修，还外带把原有精装修砸了的钱。”近日，在CBD附近2007年购买了某精装项目房子的刘女士向地产中国网回忆，“当时小区里大家热火朝天装修的情景，就好像大家买的都是毛坯房似的，我估计至少得有60%的业主都是重新装修的，原来的装修真是太次了，根本没法住。”

“精装修”这个词由之前高端住宅的象徵，开始慢慢普及到中端住宅乃至刚需产品中，其在消费者心中“高大上”的光辉形象却随着时间和市场的变化荡然无存，相反，种种问题开始暴露。

“2008年之前，有90%以上的精装修商品房精装修部分连履行合同都成问题，材料以次充好，施工得过且过，合同中明确约定使用的建材品牌，到交房时根本不是那么回事儿。”从事房屋验收工作十余年的张先生向记者坦言，“2008年后，开发商开始重视精装修，履行合同已经基本可以做到，但由于其中利润空间巨大，问题依然不少，只不过是由原来的‘简单粗暴’，变成了现在的‘婉约内敛’，很多隐蔽装修（无法从表面看出的装修问题）的问题别说你不懂，要没个几年的从业经验，根本发现不了。”

记者从北京市多家第三方验房机构的验房报告中得知，仅2013年，精装修商品房精装修部分平均每一百平米质量问题条数高达68，其中，可大致分为观感质量、功能质量和安全隐患三个方面的问题，占比分别为61.75%，34.3%，3.95%。而在功能质量方面，多位机构负责人一致认为：该项在实际的房屋检验中标准还是比较低的，仅仅停留在“目前可用”的状态，如果根据施工工艺和使用材料等方面考虑长久使用，问题则要严重的多。

自2013年初至今记者曾多次暗访北京地区精装房收房现场，有不少业主请了第三方验房机构随行验收，但结果却令人失望，有超过七成的业主对装修质量不满意，最后签收房屋也是万般无奈，正如一位业的一声叹息：“这装修装成这样，感觉就像吃了个苍蝇，要不了命，但恶心。”
难以启齿的“精装”

浦先生在2013年10月接到了开发商的收房通知，随后记者以蒲先生朋友的身份一同前去收房。“我真想知道这个装修是哪个公司做的，有没有相关资质，如果有又是谁给审核通过的？居然会出现这种低级的逻辑错误，真是让人哭笑不得。”蒲先生质问现场开发商的工作人员，厨房墙面上的一个插座被安装在了燃气管道的后面。

与蒲先生经历相同的还有今年6月收房的姜女士，在当时现场拍摄的照片中记者看到，卫生间地漏设计的位置均高于地面，“虽然精装修是送的，后来也整改了，但这种脑残错误不免让人怀疑装修团队的水平。”姜女士向记者讲述收房的感受。

从事房屋验收工作多年，北京优嘉优筑房地产咨询有限公司总经理庞永军告诉记者：“现在带装修的房子就说是精装修，但精装修重点要体现一个‘精'字，最基本的墙砖无空鼓，地板拼接平整不冒灰，壁纸拼接讲究无明显接缝等交付标准是必须做到的，但实际情况是，很多所谓精装房是由土建团队进行施工监管，没经验，根本管不出活儿来，更有甚者装修施工直接由土建团队来做。当然了，也确实有装修做的非常棒的项目，但凤毛麟角，就我这几年看过的房子里，乐观的说也就20%。”

修和土建虽同属建筑领域工程，但实质却大相径庭，和性格相对比较“粗放”的土建工程相比，装修更要求细节和人性化的把控，2002年7月10日建设部颁布的《商品住宅装修一步到位实施细则》中明确指出：住宅装修由开发单位委托具有相应资质条件的建筑装饰施工单位施工。显然土建单位并不具备相关资质。

那么，由专业装修团队负责的装修项目情况又如何呢？

“目前开发商面对装修部分基本是两种选择，要么是承接个人装修业务的装修公司，要么则是专门做统一装修的公司，但在工期和价格方面后者有明显优势，所以更受开发商青睐，而在装修质量方面，前者则普遍优于后者。”庞永军介绍说。

然而随着精装房的大量建设，装修工人方面则出现了青黄不接的局面，“现在在这个行业干上个五六年就是老师傅了，但很多工艺的细节是靠锻炼出来的，不是教就能教会的，还有一部分小公司则是现学现卖，一个老师傅带几个学徒，当场教当场干，你说这不是胡闹吗？”从事装修行业将近30年的雷师傅向记者坦言。

记者在雷师傅的施工工艺手册中看到，墙面处理这一项的工艺标准为：毛坯墙→打底子石膏找平→贴网格（防止墙面开裂）→刮2~3遍腻子→打磨平整→刷底漆（防潮防霉）→2遍表面漆。而雷师傅则告诉记者，这个工艺很多工人根本都不知道，在实际的操作中能做到其中的4项就已经很不错了，这也正是很多精装房墙面开裂发霉的主要原因。

 一位某开发企业精装修方面负责人告诉记者：“工人本身的技术水平是一方面，更为突出的问题还是建材质量，由我们提供的材料质量基本可控，但一些由施工方提供的材料则是防不胜防，你在那盯着的时候用的都是好材料，等你一走立马就换，等完工了再去看根本发现不了，都在隐蔽的地方。总不能一直在那盯着吧，而且也确实腾不出那么多人手。”

装修材料“水”很深

卢女士在接受记者电话采访时，正在家中监督工人重新铺设墙砖，原因是上个星期卫生间的一块儿墙砖掉了下来，此时距她入住还不到两年的时间。提到此处，卢女士仍心有余悸：“幸好当时卫生间没有人，这要是砸脑袋上，非得开瓢不可！入住的时候也没太在意，这重新铺砖才发现，原来的墙砖里面都是空的。”

庞永军向记者介绍，精装房在工程承包方面基本有三种情况：1.由开发商提供或指定部分装修材料，装修团队仅负责施工，即“甲供”。2.由开发商提供或指定部分重要材料，装修团队负责采购辅料和施工，即“部分甲供”。3.由装修团队全部负责采购材料和装修，即“乙供”。一般来说，大开发商会选择1或者2这两种方式，以保证建材质量，而实力较弱的开发商则普遍选择第三种方式，原因很简单：便宜。

“前不久我看到一个项目，对外宣称8000元/㎡的装修标准，后来得知刨除部分甲供材料以外，其他部分的成本仅800元/㎡。”庞永军如是说。

“一些知名房企的情况要好一些，毕竟还是重视声誉和客户满意度，在材料把控方面比较严格，一般来说工人水平没问题，不会出现太大的装修问题，而一些实力相对较弱的开发商，材料问题就尤为突出，同时，隐蔽施工也是一个不可忽视的问题。”房师傅（北京）工程咨询有限公司副总经理张磊告诉记者。

隐蔽施工是指在装修施工中，在一些比较隐蔽，无法直观看到的地方偷工减料，材料以次充好。

雷师傅告诉记者，隐蔽施工在业内早已经是公开的秘密，电线、涂料、粘合剂和钉子等一些辅料是隐蔽施工的“理想”目标：电线报价用4个平方（指电线可承受的最大电流）的，实际则用2.5个平方，这种就有安全隐患，容易造成火灾，而电线都是埋在墙内的，你总不能把墙砸开看电线有没有问题吧。

“涂料从报价看都是好材料，立邦、多乐士等知名品牌，但到实际施工中可就不是那么回事儿了，拿个立邦的桶装上其他涂料，你根本看不出来，从这出门过马路就有卖的，30块钱一桶，现在做的很”人性化“桶都不用你自己找，现买现给你装，你还别说，这桶绝对是真的。”雷师傅指着门外马路对面的小建材市场告诉记者。

一位对工程造价颇有研究的业内人士向记者透露：“吊顶龙骨的钉子水也不浅，国家规定两个钉子之间的距离不得超过80厘米，可实际情况是160厘米内能有两颗钉子就不错了，还有就是门合页上的螺丝，算上入户门，一家少说得有五六扇门吧，一扇上面少拧两个，这钉子螺丝你看着没多少钱，可你想想整个项目下来得多少，保守的说能赚个几十万。”

记者在多次收房暗访中对此情况进行了确认，结果令人惊愕，此种缺斤少两的现象超过半数，同时在某房屋检验机构提供的将近100份质量报告中，此问题的出现更是高达60%。

而前文提到的卢女士遇到的问题，雷师傅也给出了答案：“如果不是特殊瓷砖，一般采用水泥砂浆作为粘合剂，墙砖水泥砂浆水泥和沙子的比为2:3，地砖为3:7，但水泥的价格要比沙子贵，如果含沙量过多，则会导致粘合效果不佳，同时墙砖在铺设前需在水中浸泡2个小时才可使用，以上两方面的问题均会造成墙砖脱落。

同时雷师傅表示，如果是个人装修的话，自己买建材，请工人装修，哪怕是再算上几样家具，能达到1000元/㎡的标准，就已经算是中上等的装修标准了。